Comment trouver des passoires thermiques à rénover ?

Les passoires thermiques désignent les logements très énergivores, classés F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Ils sont au cœur des politiques de rénovation énergétique en France, car leur consommation d’énergie primaire est bien supérieure à la moyenne et leur confort thermique limité.

Pour un investisseur ou un particulier qui souhaite rénover et valoriser un bien, ces logements représentent une double opportunité : les prix sont souvent décotés et la rénovation permet de réaliser un gain important en valeur patrimoniale comme en économies d’énergie.

Pourquoi cibler les passoires thermiques maintenant ?

Les réglementations récentes créent un contexte favorable à l’achat de ces biens. Depuis le 1er janvier 2023, les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an (souvent des classes G) sont interdits à la location. Cette interdiction s’étendra à toutes les classes G en 2025, puis aux classes F en 2028.
Ces échéances poussent de nombreux propriétaires bailleurs à vendre plutôt que d’investir dans des travaux lourds, ce qui augmente l’offre sur le marché.

Selon conso.eco, une rénovation complète sur un logement classé G peut réduire jusqu’à 60 % des consommations d’énergie primaire, soit en moyenne 8 000 à 12 000 € d’économies sur 10 ans, selon la surface et l’usage du bien.​

Ces chiffres illustrent à quel point une rénovation bien conduite peut être rentable, non seulement en réduisant la facture énergétique, mais aussi en augmentant fortement la valeur de revente.

Mais comment trouver facilement des passoires thermiques sans y passer des heures ? Voici 5 façons d’y arriver simplement.

1. Utiliser des outils spécialisés

Les plateformes innovantes permettent désormais de cibler directement les biens énergivores grâce à des filtres avancés et des cartes interactives. Et en termes d’outils, Keyzia est la révélation de 2025.

Grâce à sa carte interactive et son filtre DPE, Keyzia permet de visualiser en un clic tous les biens classés F ou G dans une ville donnée. Son chatbot entrainé sur des données immobilières peut ensuite détailler, en conversation, le diagnostic énergétique de n’importe quel bien, facilitant ainsi la sélection des meilleures opportunités à rénover

L’avantage est double :

• Gain de temps en filtrant uniquement les biens répondant à votre stratégie.
• Accès à des données enrichies pour anticiper le coût et l’ampleur de la rénovation.

2. Exploiter les bases de données publiques et outils cartographiques

L’accès libre aux données foncières et aux statistiques énergétiques ouvre de nouvelles possibilités pour cibler les passoires thermiques.

• DVF (Demandes de Valeurs Foncières) : permet de repérer les ventes passées et d’identifier les biens vendus avec une forte décote, souvent due à un mauvais DPE.
• Portail Géorisques : intègre parfois des informations sur le parc immobilier et ses caractéristiques énergétiques.
• Observatoires locaux de l’habitat : certaines collectivités publient la proportion de logements classés F et G par commune ou quartier.

Ces données peuvent être croisées avec les annonces actuelles pour repérer des biens à fort potentiel.

3. Miser sur le réseau humain et local

Les agents immobiliers, notaires et artisans du bâtiment sont souvent les premiers informés lorsqu’un propriétaire souhaite vendre un bien énergivore. En leur communiquant clairement vos critères (budget, zone, type de bien, tolérance aux travaux), vous augmentez vos chances d’obtenir des opportunités off market.

Discuter avec les services municipaux, notamment ceux en charge de l’habitat ou de l’urbanisme, peut aussi révéler l’existence de biens vacants nécessitant une remise aux normes.

4. Identifier une passoire thermique dans les annonces immobilières

Les plateformes comme SeLoger, Leboncoin, Bien’Ici, Logic-Immo ou PAP sont un point de départ incontournable. Pour optimiser sa recherche :

• Filtrer par DPE : depuis 2021, l’affichage de la classe énergétique est obligatoire sur toute annonce immobilière.
• Scruter les termes révélateurs : expressions comme “prévoir travaux”, “isolation à refaire”, “chauffage ancien”, “prix négociable pour rénovation” trahissent souvent une performance énergétique faible.
• Mettre en place des alertes spécifiques avec mots-clés (“classe F”, “classe G”, “rénovation complète”) pour être informé dès la mise en ligne.

Une bonne pratique consiste à créer plusieurs alertes par zone géographique et par type de bien, afin de recevoir rapidement les nouvelles opportunités.

5. Explorer les ventes aux enchères et biens saisis

Les ventes aux enchères, qu’elles soient organisées par les notaires ou par les tribunaux, regorgent de biens nécessitant une rénovation complète, dont de nombreuses passoires thermiques.
Ces ventes ont deux avantages majeurs :

1. Moins de concurrence d’acheteurs particuliers.
2. Un prix de départ souvent inférieur à celui du marché.

En revanche, elles exigent une préparation minutieuse :

• Consulter le cahier des charges et vérifier la présence du DPE.
• Visiter le bien, ou faire intervenir un expert pour évaluer l’ampleur des travaux.
• Prévoir un budget travaux réaliste et inclure les frais annexes liés à l’enchère.

Évaluer la faisabilité et la rentabilité

Repérer une passoire thermique ne suffit pas : il faut ensuite calculer si la rénovation est viable. Cette étape implique :

• Un chiffrage précis des travaux (isolation des murs, combles, planchers, remplacement des menuiseries, changement du chauffage, ventilation…).
• La prise en compte des aides : MaPrimeRénov’, Certificats d’Économies d’Énergie (CEE), éco-PTZ, aides locales…
• Une projection de valeur : estimer la valeur marchande du bien après rénovation pour valider la pertinence de l’investissement.

En résumé

Trouver une passoire thermique à rénover repose sur un mix de stratégies : exploiter les annonces avec filtres avancés, explorer les ventes aux enchères, croiser les bases de données publiques et tirer parti des outils spécialisés comme Keyzia, tout en s’appuyant sur un réseau local actif.
Une fois le bien identifié, il faut combiner diagnostic technique et projection financière pour transformer une contrainte réglementaire en opportunité patrimoniale.